La ripresa delle compravendite
Con 206 mila compravendite nei terzo trimestre 2014, il mercato immobiliare italiano prende una boccata d’ossigeno dopo anni di calo. Il numero degli scambi è aumentato dei 3,6% rispetto allo stesso trimestre 2013, grazie alla crescita del comparto residenziale (+4,1 %), in modo particolare nelle grandi città. Infatti Firenze e Bologna i due capoluoghi in cui, nel corso degli ultimi anni, i prezzi sono maggiormente diminuiti, hanno registrato, rispettivamente, un balzo del 22,8% e dell’11,8%; seguono Genova (+10,4%), Palermo (+8,9%) e Napoli (+7,3%). Milano ha confermato il segno positivo (+6,8%), mentre Torino ha chiuso con un +0,7%. Nel complesso si stima che, nel 2014, il mercato italiano ha chiuso con oltre 470 mila compravendite residenziali.
La ripresa delle compravendite, seppure ancora timida, fa intravvedere un primo e non trascurabile segnale di cambiamento. La fase più critica del comparto potrebbe infatti essere superata, in virtù di un ritorno della fiducia legato a un mercato dei credito leggermente meno selettivo: i dati Abi riferiscono un volume di mutui erogati pari a 20,2 miliardi (+30,5% tendenziale) per i primi dieci mesi del 2014, di fatto superiore all’intero ammontare 2013.
La stagnazione degli altri indicatori.
In tale contesto permane tuttavia la debolezza delta prospettiva macroeconomica (il deficit tra previsioni d’inizio d’anno e consuntivo sarà di almeno 18 miliardi di euro), che, favorendo il rinvio delle iniziative di investimento delle famiglie, ostacola la piena ripresa di un settore immobiliare residenziale che verosimilmente sì consoliderà su livelli di attività strutturalmente più contenuti. Sui versante dei valori di mercato infatti non si è registrata la svolta auspicabile, sebbene l’intensità della flessione su base annuale sia diminuita per il terzo semestre consecutivo. Nei 13 maggiori mercati monitorati, nel 2014, i prezzi sono calati mediamente del 4,1% e le previsioni ipotizzano rialzi solo a partire dal 2016.
I tempi di collocamento restano straordinariamente alti e stazionari per il terzo semestre consecutivo. Per contro, diminuisce leggermente lo sconto sul prezzo iniziale concesso in sede di negoziazione che si assesta sul 16,1%, dato che rimane tuttavia estremamente elevato.
A causa delle condizioni di mercato, negli ultimi anni si è verificato uno spostamento di interesse da parte delle famiglie verso il mercato dell’affitto, circostanza che ha favorito una maggiore tenuta dei canoni negli ultimi tre anni. La riduzione più contenuta dei canoni rispetto ai prezzi ha progressivamente offerto una migliore redditività media lorda da locazione (5% per il secondo semestre 2014).
Le previsioni dei prezzi nei mercati principali: 20152017
Nel complesso nel 2014 l’economia italiana non ha registrato l’auspicata fine della recessione e un inizio tangibile della ripresa: a consuntivo d’anno le stime per il PIL indicano una flessione pari a circa -0,3%, laddove, a inizio d’anno, era attesa una variazione positiva nell’ordine dello 0,6%.
II ridimensionamento delle previsioni dei fondamentali economici ha indotto gli analisti ad una revisione al ribasso anche delle previsioni dei prezzi degli immobili residenziali: pertanto un ulteriore risultato negativo è atteso per il 2015 (-2%), mentre nel 2016 il saggio di crescita dovrebbe tornare in territorio positivo (+0,9%), per crescere più significativamente nei 2017 (2,3%). Sulla base dello scenario macro-economico di fine anno, sono state aggiornate le previsioni dei prezzi residenziali per le 13 città maggiori per i prossimi tre anni: dai 2016 la ripresa generalizzata potrebbe essere apprezzabile soprattutto per alcuni capoluoghi, tra cui Venezia (+1,8%) e Milano (+1,4%).
2014: anno di inversione ciclica degli scambi?
Nei oltre quarant’anni dal 1971 al 2014, i prezzi degli immobili residenziali in Italia hanno presentato 4 fasi cicliche 0971-1978, 1978-1987, 1987~1999, 1999-in corso), caratterizzate per un progressivo aumento della durata temporale del ciclo. Nel dettaglio, si sono allungate da 3 a 9 anni le fasi di crescita e da 4 a 7 anni quelle di contrazione.
Diversamente da quanto osservato sui fronte dei prezzi, l’intensità della variazione annuale delle compravendite nei quattro cicli non ha registrato grandi oscillazioni: +16%, +7% e +7% rispettivamente nelle fasi di crescita e -12%, -10%, -7,5% nelle fasi di declino. Nel ciclo attuale, i prezzi delle abitazioni hanno subito una contrazione contenuta se paragonata alla brusca caduta delle compravendite.
Il 2014 potrebbe rappresentare l’anno di inversione ciclica delle quantità scambiate, con una ripresa delle transazioni residenziali, anche se più contenuta delle aspettative. La variazione positiva (+3,7%), se pure non irrilevante, è fontana dai livelli delle precedenti fasi di inversione ciclica di mercato (+37% nel 1976, +17% nel 1985 e +9% nei 1997). In questo scenario i mercati delle 13 città monitorate sembrano presentare una inversione del ciclo più significativa (+5,5% su base annua).
FOCUS SU 4 MERCATI PRINCIPALI: COMPARTO RESIDENZIALE
BOLOGNA
Le previsioni per le compravendite residenziali sul mercato di Bologna a consuntivo d’anno stimano un numero di transazioni pari a 4.159, con una interessante variazione a due cifre su base annua (+16,9%). Nel secondo semestre dell’anno i prezzi sono diminuiti del 4,5% e del 5,2%, per le abitazioni nuove e usate, con tempi medi di vendita di circa 8,4 mesi per gli immobili usati. Lo sconto finale sul prezzo varia notevolmente in considerazione dello stato manutentivo: nuovo (-10,8%) o usato (-14,4% medio), I canoni di locazione hanno registrato una ulteriore flessione annuale del 3,1%, con una migliore tenuta delle aree centrali (-1,7%) e una flessione più marcata nelle zone di pregio (-3,7%). I rendimenti medi da locazione si confermano tra i più bassi (4,3%) dei maggiori mercati italiani.
CAGLIARI
Le stime a consuntivo d’anno indicano che il livello delle compravendite residenziali a Cagliari (1.025 transazioni) è aumentato del 2,4% su base annua. I prezzi di vendita sono diminuiti mediamente del 3,7% annuo per gli immobili nuovi e del 4,4% per quelli usati. II comparto di pregio vanta una migliore tenuta delle abitazioni nuove o ristrutturata canoni registrano una variazione annuale negativa (-2,8%), con picchi più elevati in semicentro e periferia (-3,1%). I tempi medi di vendita si sono allungati (8,3 mesi), rimanendo così sul livello di gran lunga più elevato rispetto all’inizio degli anni Duemila. Lo sconto medio sui prezzo concesso in sede di trattativa raggiunge quota -15,5% per le abitazioni usate e quota -12% per quelle nuove. Il rendimento potenziale lordo annuo (5,7%) conferma la buona remunerazione a confronto con la media dei 13 maggiori mercati italiane (5%).
PALERMO
A consuntivo 2014 le compravendite residenziali di Palermo hanno stimato in leggero aumento (+1,2% sul 2013), su quota 3.783. Il dato rappresenta il primo segnale di ripresa dal 2007, i prezzi sono diminuiti mediamente del 3,5% per le abitazioni nuove e del 3,9% per le usate, con un maggiore deprezzamento delle localizzazioni centrali (-5,8% e -4,6% rispettivamente). Il mercato si posiziona su uno sconto medio del 20% sul prezzo degli immobili usati del 3,9% su base annua, con una migliore tenuta per le zone di pregio (-2,8%). I rendimenti medi lordi da locazione si mantengono su un tasso del 5,5%, con migliori performance in periferia (5,9%).
VENEZIA
Nel 2014 le transazioni residenziali sul mercato di Venezia (stimate a 2.145 compravendite) hanno scontato una leggera flessione (-1,8%) rispetto al 2013. Il dato attuale rappresenta il risultato peggiore degli ultimi 14 anni, con un volume degli scambi inferiore del 52% rispetto al picco dei 2006. A consuntivo d’anno la variazione annuale dei prezzi delle abitazioni nuove è pari al -4,2% e quello delle abitazioni usate al -4,9%, che trovano collocamento sul mercato in circa 9 mesi. Lo sconto praticato sul prezzo varia in considerazione dello stato manutentivo, usato (-14%) o nuovo (-12%). I canoni di locazione hanno registrato una flessione media ,8%. La redditività da locazione è mediamente pari ad un tasso del 4,1%, il più basso tra i maggiori mercati italiani.